不動産の購入時はさまざまな税金が課されますが、
実は売却をするときにも税金が課されることがあります。
売却の条件やタイミングによっては、税金を安くすることができますので、
売却の前にある程度税金について把握しておく必要があります。
ここでは不動産売却時に抑えておきたいポイントについてご紹介したいと思います。

不動産売却時の税金

不動産売却時にかかる税金は以下になります。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税

ひとつずつ見ていきましょう。

印紙税

印紙税は経済取引などに関連して作成される文書にかかる税金です。
不動産売却時は当然、買主と売買契約を結ぶことになりますので
印紙税を納めなければなりません。

印紙税額の一覧

記載金額 不動産売買契約書 本則
1万円未満 非課税 非課税
10万円以下 200円 200円
50万円以下 200円 400円
100万円以下 500円 1,000円
500万円以下 1,000円 2,000円
1,000万円以下 5,000円 10,000円
5,000万円以下 10,000円 20,000円
1億円以下 30,000円 60,000円
5億円以下 60,000円 100,000円
10億円以下 160,000円 200,000円
50億円以下 320,000円 400,000円
50億円超 480,000円 600,000円

※平成9年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成された不動産の譲渡に関する契約書(不動産売買契約書・工事請負契約書)のうち、記載された契約金額が一定額を超えるものについては、税額が軽減されています。

詳しくは国税庁:印紙税額の一覧表をご覧ください。

売主は節約が可能

売主であれば、節約は可能です。
通常は買主・売主の双方で不動産売買契約書を作成し、お互いが契約書を1通ずつ保存することになりますので、それぞれの契約書に印紙の貼付が必要になります。

しかし、契約書の原本と写し(コピー)であれば、写しのほうは課税文書に該当しないため印紙税はかかりません。その場合、契約書の条項に「本契約書1通を作成し、買主がこれを保有し、売主はこの写しを保有する」などの文言を入れなければなりません。

買主側は原本を持つ必要がありますが、売主側は写しでいいのであれば印紙を貼る必要はないのです。

ただし、写しの上から新たに署名や押印をした場合や「写しと原本に相違がない」などの証言文言を入れた場合は原本と同様に課税文書にあたり、印紙税が必要になります。

登録免許税

「登記」をする際にかかるのが登録免許税です。
不動産購入時は購入した不動産が自分のものであると証明するために所有権の「登記」をしますので、登録免許税を支払うことになりますが、売却時にも登録免許税がかかる場合があります。

不動産を購入する際に金融機関から融資を受けている場合、 設定された抵当権を抹消する必要がでてきます。
金融機関から融資を受けた場合のみ、抵当権抹消の登記に登録免許税を支払う必要があります。

抵当権

住宅ローンなどで金融機関からお金を借りるときに設定される担保権のことです。
お金を貸す側としてはお金を借りた人がローンを払えなくなってしまうのはなんとしても避けたいところです。
抵当権を設定することにより、万が一ローンが支払えなくなったときはその不動産を優先的に取り上げることができます。
金融機関はこの抵当権を設定しないとお金を貸してくれません。

しかし、不動産を売却する際は抵当権が設定されたままの不動産を売るわけにはいかないので、買主が抵当権のない不動産を取得できるよう抵当権の登記を抹消する必要があります。

抵当権抹消登記の費用

抵当権を抹消する際の登録免許税の額は不動産1個につき1,000円です。
土地と建物でそれぞれカウントすることに注意が必要です。
戸建てであれば、土地と建物の2つで2,000円になります。
マンションの場合も基本的に同じですが、
敷地の部分が登記上、複数の土地にまたがっている場合は注意が必要です。
敷地が2つの土地をまたいでいる場合、建物が1、土地が2で登録免許税は3,000円になります。

ちなみに敷地の個数は売買契約書の「敷地権の表示」で確認することができます。

司法書士へ依頼

自分で抵当権抹消登記をすることは可能ですが、 1万円程度で専門家の司法書士に依頼することもできます。 やり方がわからない人や忙しくて時間のない人は司法書士へ依頼するのがいいでしょう。

譲渡所得税

土地や建物を売却したことにより生じた利益にかかる税金のことです。
売却した結果プラスになった場合のみ課税されます。

譲渡所得税の求め方は以下になります。

譲渡所得税 = 譲渡所得 × 譲渡所得の税率
譲渡所得は以下の計算式で計算できます。

譲渡所得 = 売却価格 -( 購入価格 + 購入時にかかった費用 + 売却時にかかった費用 )

不動産の譲渡所得を求める際は単純に売却価格から購入価格を差し引くのではなく、
購入時と売却時にかかった費用まで含めて差し引く必要があります。

購入時にかかった費用

購入時の税金や仲介手数料などの取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費なども含まれます。 なお、取得費からは経過年数に応じて減価償却費を差し引かなければなりません。

売却時にかかった費用

不動産を売るためにかかった費用のことで、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などをいいます。

概算取得費

もし購入時の諸経費を忘れてしまった場合や、実際の取得にかかった費用が売却価格の5%より少ない場合は 売却価格 × 5% を購入時の費用としてよいとされています。

譲渡所得の税率

譲渡所得の税率は不動産の所有期間で異なります。
不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかです。
5年を超えている場合は「長期譲渡所得」超えていない場合は「短期譲渡所得」といいます。
  長期譲渡所得 短期譲渡所得
所得税 15% 30%
住民税 5% 9%
※現在、復興特別所得税(平成25〜49年)として所得税の2.1%相当が上乗せされています。

まとめ

不動産売却時の税金について書きました。 不動産は所有する期間によって税率が大きく変わります。 短期譲渡と長期譲渡では税率にかなりの差がありますので、 高く売って税金を払ったほうがいいのか、 値下がりを覚悟で長期保有してから売却したほうがいいのか、 どちらのほうが手持ちが多く残るかしっかりと考えるようにしましょう。