不動産所得の租税公課の代表的なものと言えば、
土地や建物を所有していると課税される固定資産税・都市計画税。
不動産投資をする上で、固定資産税・都市計画税は減価償却に次いで金額の多い経費になりますので、この税金について正しい知識を持っておかなくてはいけません。
今回は、固定資産税・都市計画税についてまとめてみました。

固定資産税とは?

まずは「固定資産税」についてしっかりとおさえておきましょう。

固定資産税は
毎年1月1日に土地や建物の所有者に対して課税される地方税です。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法は以下になります。


固定資産税額 = 固定資産税評価額 × 1.4%


固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税の課税の基準となる土地や建物の評価額のことをいい、
この評価額をもとに固定資産税が決定されます。

一般的に評価額は土地の場合は時価の約70%
建物の場合は建築費の約50%~70%といわれています。

固定資産税のほかに、都市計画税や登録免許税などの計算によく用いられ、
評価額は3年ごとに見直されることになっています。

税率

固定資産税の税率は原則1.4%です。

市区町村によって税率が違う可能性があるので、
所有している土地や建物が所在する市区町村のHPを確認しておきましょう。

固定資産税の減税措置

固定資産税の税率は一律ですが、住宅用地と新築住宅に対しては軽減税率や優遇措置があります。

住宅用地

住宅用地については、小規模(面積200㎡以下)の住宅であれば1/6、
一般住宅(面積200㎡超)の場合には1/3に軽減されます。

  • 小規模住宅用地・・・固定資産税評価額 × 1/6 × 1.4%
  • 一般住宅用地 ・・・固定資産税評価額 × 1/3 × 1.4%

※アパート・マンションなどの集合住宅は、物件全体の平米数ではなく、
1区画当たりの平米数で見るので1/6が適用されることがほとんどです。

新築住宅

新築住宅は120㎡までの部分について3年間・5年間にわたって固定資産税が1/2となります。
(平成30年3月31日までに新築された場合の特例)

  • 3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅・・・新築後5年間
  • 一般の住宅(上記以外)・・・新築後3年間
  • 専用住宅・店舗併用住宅(店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上)
  • 居住部分の課税床面積が一戸につき50㎡以上280㎡以下であること。 (貸家住宅の場合一戸につき40㎡以上280㎡以下)

認定長期優良住宅

認定長期優良住宅は平成30年3月31日までの間に新築された場合には、
新築から5年間(マンション等は7年間)税額が1/2に減額されます。

都市計画税とは?

次に、都市計画税についてです。

都市計画税は
固定資産税と同時に、毎年1月1日に土地や建物の所有者に対して課税される地方税です。
市町村の下水道事業や街路事業などの都市計画の経費費用に充てるために納める税金になり、
固定資産税とあわせて「固都税」とよばれています。

都市計画税の計算方法

都市計画税の計算方法は以下になります。


都市計画税額 = 固定資産税評価額 × 税率(最大で0.3%)


所有する不動産の地域によって、毎年納める税金は

  • 固定資産税のみ
  • 固定資産税 + 都市計画税

の2つに分かれます。

都市計画税が課される地域は?

固定資産税は全国どこでもあっても課税されますが、
都市計画税は都市計画区域内市街化区域にある土地や建物にしか課税されません。

都市計画区域

都市計画区域は国土交通省によると、

「都心の市街地から郊外の農地や山林のある田園地域に至るまで、人や物の動き、都市の発展を見通し、地形などから見て、一体の都市として捉える必要がある区域」のことをいいます。

日本の国土の約25%、日本の全人口のうち約90%が、都市計画地域に集中しており、
都道府県によって「市街化区域」・「市街化調整区域」・「非線引き区域」の3つに分類されています。

市街化区域

都市計画区域の中でも「すでに市街地を形成している区域」「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」市街化区域といいます。

簡単にいえば、建物をどんどん建ててもいい区域です。

分譲住宅は大体が市街化区域内なので、都市計画税が課されることがほとんどです。

市街化調整区域

市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」であり、
市街化区域と違い、建物をあまり建てさせない区域になります。

非線引き区域

都市計画区域は、必ず「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けるわけではありません。
「市街化区域」でも「市街化調整区域」でもない区域、つまり、区域区分を定めない区域を「非線引き区域」といいます。

都市計画税の税率

都市計画税の税率は最大で0.3%になります。
都市計画税の税率は、市街化区域に指定されている地域でも、場所によって税率が異なります。

詳しくは、各市町村の役場に確認してください。

都市計画税の減税措置

固定資産税同様に、一定の条件を満たす不動産に対しては減税措置があります。

土地の場合

マンション、一戸建てなどのマイホームやセカンドハウス、賃貸用の住宅用マンションは、
都市計画税が減税になります。

  • 小規模住宅用地(200㎡以下の部分)・・・固定資産税評価額 × 1/3
  • 一般住宅用地(200㎡超の部分)  ・・・固定資産税評価額 × 2/3

※アパート・マンションなどの集合住宅の場合、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で除した面積で判定します。

建物の場合

原則として軽減の特例はありませんが、
市区町村によっては条例によって設けていることがあります。
詳しくは各市町村に問い合わせてみてください。

まとめ

固定資産税と都市計画税の基本的な部分について書きました。
土地でも家でも不動産の所有者なら、避けることができない税金ですので、
しっかりと理解しておくようにしましょう。