不動産所得を計算するとき、必要経費についても計算すると思います。
必要経費を正確に計上することにより、税金を安くすることができる場合があります。
必要経費として計上できる項目の中にはあまり知られていないものも多くありますので、
ここではどんなものが必要経費として計上できるのかをご紹介します。

不動産投資において必要経費に認められるものとは?

不動産所得と税金

まずは不動産所得と税金について知っておきましょう。

不動産所得の計算方法は、年間の総収入金額から必要経費を差し引いて算出します。

計算式は以下になります。

不動産所得 = 年間の総収入 – 必要経費

計算された不動産所得に所得税率をかけることで、不動産所得における所得税が算出されます。

所得税額 = 不動産所得 × 税率

つまり、必要経費が多ければ多いほど不動産所得が減ることになり、
支払う税金もその分安くなるということになります。

節税をするためには、必要経費を漏れなく正確に計上することがポイントとなります。

必要経費にできるもの

必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために必要なものです。

国税庁によれば、以下の費用をいいます。

  1. 総収入金額に対応する売上原価その他その総収入金額を得るために直接要した費用の額
  2. その年に生じた販売費、一般管理費その他業務上の費用の額

また、必要経費にできる時期についても

  1. その年の12月31日までに債務が成立していること。
  2. その年の12月31日までにその債務に基づいて具体的な給付をすべき原因となる事実が発生していること。
  3. その年の12月31日までに金額が合理的に算定できること。

上記3つの要件を満たしている必要があります。
その年に支払った費用であっても、3つの要件を満たさない限りは必要経費として認められないので注意です。

必要経費の具体例

一般的に不動産投資において認められている必要経費は以下になります。

  • 租税公課
  • 損害保険料
  • 減価償却費
  • 管理費
  • 修繕費
  • ローン返済額のうち利息部分
  • 税理士費用
  • 雑費

租税公課

不動産投資をする上で支払う必要がある税金については必要経費として計上することができます。

  • 土地・建物の固定資産税・都市計画税
  • 物件取得時にかかる登録免許税・不動産所得税
  • 不動産投資が事業的規模の場合にかかる事業税
  • その他印紙税など

損害保険料

物件に損害保険をかけている場合(火災保険、地震保険など)、
損害保険料を必要経費として計上できます。

ただし、保険料を数年分一括で支払った場合、
申告する年にかかる分だけしか必要経費に計上できません。

減価償却費

減価償却費は建物の耐用年数に応じて、毎年必要経費として計上することができます。

つまり、実際の支出はないのにもかからわらず、必要経費として計上できることになります。

管理費

建物の維持管理に必要な費用を必要経費として計上できます。
建物管理会社に支払う毎月の管理費や修繕積立金などです。
賃貸管理を委託している業者に支払う管理手数料も計上可能です。

修繕費

修繕費として計上できるのは物件の維持管理に必要な費用、原状回復にかかった費用になります。

クロスの張替費用やエアコンなどの設備が壊れた場合の交換費用は、
その全額を必要経費として計上することができます。

注意したいのが、あくまで維持管理に必要なものが計上できるという点です。

物件の資産としての価値を高めるものや耐久性を増すようなものについては、
修繕目的であっても修繕費として必要経費に計上することはできません。

これを「資本的支出」といいます。

国税庁によれば、資本的支出とは以下に該当するものです。

  1. 建物の避難階段の取付け等物理的に付加した部分に係る金額
  2. 用途変更のための模様替え等改造又は改装に直接要した金額
  3. 機械の部分品を特に品質又は性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額

資本的支出とされたものは、その年に全額必要経費として計上するのではなく、
減価償却によって各年分の必要経費として計上することになります。
修繕費と資本的支出は必要経費の計上方法が異なるので注意しましょう。

ただし、以下の支出については、その金額を修繕費として必要経費に計上することができます。

  1. おおむね3年以内の期間を周期として修繕が行われる修理・改良であるとき、または一つの修理・改良の費用が20万円未満の場合
  2. 修繕費か資本的支出かの判断が不明確で、その金額が60万円未満の場合。または、その資産の前年末の取得価格のおおむね10%相当以下である場合

ローン返済額のうち利息部分

物件購入時に金融機関から融資を受けた場合、毎月ローンを返済しなければなりませんが、
その返済額のうちの利息部分については必要経費とすることができます。
元本部分は必要経費として認められません。

税理士費用

確定申告を自分でする場合は別ですが、
確定申告書類の作成などを税理士に依頼することもあるかと思います。

その際に税理士に支払った費用は必要経費として計上することができます。

その他雑費

その他にも計上できるものとして以下のものがあります。

交通費

以下のような目的でかかった交通費については必要経費として計上できます。

  • 不動産投資会社のセミナーに参加するため
  • 物件を見に行くため
  • 管理会社との打ち合わせ

車の場合でも、車に関わる費用は経費として計上可能です。
プライベートでも使用することもあることから、全額の4割程度で申請する場合が多いようです。

通信費

管理会社との連絡やインターネットなどの通信費も経費計上できます。
ただし、こちらもプライベートでの使用がありますので、全額ではなく3~4割程度で申請されます。

新聞図書費

不動産や経済の動向といった不動産投資に影響があることを知るために購入した新聞や本も必要経費で計上できます。

接待交際費

飲食に関係する費用も認められる場合があります。
たとえば、管理会社や税理士との打ち合わせのための飲食費です。

消耗品費

不動産経営をする中で必要な消耗品の費用も経費として計上できます。
それぞれ証明するためには領収書が必要になりますので、キチンと保管しておきましょう。

まとめ

不動産所得の必要経費について書かせていただきました。
必要経費にならないものを計上してしまうと、あとで税金を支払うことになりますので、
必要経費として計上できるものはしっかりと把握しておきましょう。