積算価格ってなに？積算価格の計算方法は？

不動産を購入・売却する前に不動産の価格が適正かどうかを知る必要があります。不動産投資をする上で、「積算価格」の算出は重要な作業の一つです。その投資物件が高いのか安いのか、購入金額が妥当なのか、積算価格から判断することができます。ここでは「積算価格」の計算方法を解説します。

積算価格とは？

積算価格は「土地と建物を別々に評価し、それを合わせた評価額」のことをいいます。土地の評価方法としては主に「路線価」「公示価格」「固定資産税評価額」を利用して評価されます。建物については新たに新築した場合の費用から築年数分の減価を差し引いて求めます。このような方法は「原価法」と呼ばれています。

積算価格の計算方法

積算価格の計算方法は

積算価格＝土地の価格＋建物の価格

で計算されます。

土地の積算価格の計算方法

土地の価格は以下の３つがあります。

公示地価
基準地価
路線価

これらの価格を土地の形状、接道状況などの要因を事情補正しながら、評価をしていきます。

公示地価

国土交通省が毎年1回公表する1月1日時点での土地価格です。
2名以上の不動産鑑定士が独自に鑑定評価を行って決めた価格なので、土地の価格としてはもっとも正確といわれています。

基準地価

地価公示価格と基本同じです。違うのは、7月1日時点での土地価格ということです。

路線価

国税庁が管轄している土地の評価価格です。路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の二つがあり、「相続税路線価」は公示地価の8割程度、「固定資産税路線価」は公示地価の7割程度で評価されます。それぞれ固定資産税の計算と相続税の計算として利用されます。

実際に計算してみましょう。

では計算方法を簡単にご説明します。
下記のサイトにアクセスします。

「全国地価マップ」

次へをクリック。

利用規約は「その他」を選択し、「同意する」をクリック。

固定資産税路線価

左の検索から住所を入力し、「固定資産税路線価等」のタブをクリック。

検索した住所の地図が表示されます。
赤い矢印や青い矢印に記載されている数字が土地の1㎡あたりの固定資産税路線価になります。
上記は大阪市西区新町一丁目の実際の数字です。
検索した住所地に面した道路の数字を見てみましょう。
ここでは「853000」の場合で計算します。
物件の土地面積が100㎡であれば、

853000 × 100㎡ = 8530万円

となります。これがその土地の固定資産税評価額です。

相続税路線価

「相続税路線価等」のタブをクリック。

地図が表示され、道路には「400C」「850B」などの数字が記載されています。
上記は大阪市西区新町一丁目の実際の数字です。
地図の中央が検索した住所地になりますので、そこに面した道路の数字を見ます。
アルファベットはとりあえず無視しておきましょう。
単位は1000円/㎡なので、たとえば980と言う数字は、1㎡あたり98万円と言う意味になります。
これに土地面積をかけることで土地の相続税路線価がでます。

たとえば物件の土地面積が100㎡であれば、

98万円 × 100㎡ = 9800万円

上記がその土地の相続税課税路線価になります。
ただし、あくまで相続税課税路線価を土地評価額と近似して考えているだけですので、あまり過信しないようにしましょう。

公示地価

「地価公示・地価調査」のタブをクリック。

地図が表示されますので、近くの同じ地域に黒い四角や赤い三角の印がないかを地図を縮小したり、移動したりして探してみましょう。見つけたら、そこをクリックします。
すると、ピンが表示され、左に属性情報が出てきます。これがその周辺の標準値となります。
そこに記載されている価格が1㎡あたりの公示地価となります。

上記は大阪市西区新町1丁目の地図で、大阪市西区新町1丁目32-11に標準地が見つかります。
土地面積が100㎡であれば、