不動産投資ローンを利用すれば、投資用物件の購入価格が全額用意できなくても、不動産投資を始めることができます。
不動産投資をするにあたって融資を利用しようと考えている方は多くいらっしゃると思います。ココでは不動産投資ローンの仕組み、住宅ローンとの違い、審査基準など不動産投資ローンを利用するうえで抑えておきたいポイントをわかりやすく解説します。
不動産投資ローンとは？
不動産投資ローンは、投資用マンションなどの投資用不動産の購入資金について金融機関から融資を受けることです。
不動産投資ローンのメリット
不動産は価格が1000万円を超える場合が多々ありますので、なかなか自分で資金を用意するのは難しいです。
しかし不動産投資ローンを利用すれば、自己資金がなくても不動産投資が始めることができます。
購入代金の全額を用意する必要がなく不動産を購入することができるので、少ない投資金額で高い利回りを得られることができます。
不動産投資ローンのデメリット
もちろんデメリットもあります。
返済が厳しくなる
ローンの返済はほとんどの場合、毎月の家賃収入から返済していきます。たとえ物件が空室になったり、家賃滞納があったりなど、家賃収入が滞ってしまったとしても毎月のローンは返済していかなければなりません。家賃収入がない期間が長引いてしまうほど、ローンの返済が厳しくなるリスクがあります。
売却時にローンが残ってしまう
不動産売却時にローンが残ってしまうリスクがあります。
物件をずっと所有するのであれば別ですが、不動産投資がなかなか思うようにいかなくなったりで急遽物件を売却しなければならないことがあります。そんな時、売却のタイミング（※たとえば、購入してからの期間が短いなど）によっては、売却益がローンの残額を下回り、ローンが残ってしまう危険性があります。
不動産投資ローンを利用する前は、しっかりと返済のシミュレーションを行うようにしましょう。
不動産投資ローンは順調に返済ができればいいですが、返済が困難になった場合は自己破産や任意整理などの債務整理が必要となる可能性があります。
住宅ローンとの違いは？
不動産投資ローンは住宅ローンとどのように違うのでしょうか。
審査基準が違う
貸付の目的が違うことから審査の基準が違います。住宅ローンは個人への貸付に対する融資です。年収など個人の返済能力が重要視されます。これに対して不動産投資ローンは不動産投資という「事業」に対する融資になるので、不動産投資ローンは事業の採算性や可能性などが重要視されます。
審査が住宅ローンにくらべて厳しい
住宅ローンは支払えなくなると住む所を追い出されてしまうことになりますので、一般的に返済が滞る可能性は少ないだろうと考えられています。これに対して不動産投資ローンに関してはそのような事情はありません。そのため、不動産ローンの方が住宅ローンと比較して審査が厳しいといわれています。
金利の設定が違う
上記のとおり、金融機関の考え方が違うことから不動産投資ローンの方が住宅ローンよりも金利が高めに設定されています。
審査では何を見られる？
不動産投資ローンは住宅ローンと違って、融資を受けるには審査が厳しくなっています。
では、融資する金融機関はどのようなところを見ているのでしょうか。
自己資金の割合
まずは自己資金の割合です。自己資金が多ければ多いほど金融機関にとってリスクは少なくなるので、重要な審査基準になっています。自己資金が多ければ、他の審査基準を満たしていなくても融資を受けられるケースもあります。
物件の収益性
不動産投資ですので、その投資が本当に上手くいくのかどうかが重要です。その判断基準として物件の収益性が見られます。ここでいう収益性は「実質利回り」のことを指します。利回りについては「不動産投資でよく聞く「利回り」ってなに？」で説明しています。
年収
融資する側にとっては相手がローンをちゃんと返済してくれるかどうかはとても重要です。その時に見られるのが「年収」です。年収は「500万円以上」が一つの目安といわれています。サラリーマンの方が融資審査を受ける際に、「年収」がかなり重視されています。
勤務先
いくら年収があっても、万が一会社が倒産してしまったり、職を失ってしまった場合には返済が困難になる可能性がありますので、勤務先も重要な審査基準の一つとなっています。勤務先の従業員数、資本金、売上高、創業年数などが見られます。医者や弁護士などの士業であれば問題なく融資を受けることができるでしょう。
基本的に雇用形態は「正社員」や「公務員」であることが条件です。金融機関によっては勤務先の規模に関係なく「正社員」であれば融資を受けられる場合があるので、色々な金融機関をあたってみましょう。
どのくらい借りられるの？
融資額の上限は目安として、年収の5倍もしくは物件価格の70%~95%といわれています。
年収500万円の人であれば、2500万円まで融資を受けることができます。
ただし物件の購入時は物件価格の10％ほど諸経費がかかります。この部分については融資を受けることができませんので、注意が必要です。
不動産投資ローンの金利について
融資を受けた場合、もちろん借りた分だけ返せばいいというものではなく、借りた額に利子をプラスした額を返済しなければなりません。
ローンの金利には以下の種類があります。
変動金利型
その名のとおり、金利が変動するタイプです。半年に一度、金利が見直されますが、毎月返済する額については、「5年に1度」の見直しとされています。金利が変更された後の返済額についても、返済額の「1.25倍まで」とされており、急激な変動へのリスクにも対応しています。
変動金利型のメリット
変動金利型の金利は、基本的に「固定金利」より低くなるため、短期的に見れば変動金利で借りたほうが月々の返済額を低く抑えることができます。
変動金利型のデメリット
金利の見直しが行われるため、元本と利息の割合は一定ではありません。金利が上昇すれば利息分の割合は大きくなります。返済額が1.25倍まで抑えられるというのも、ある意味返済額自体が抑えられてしまうため、元金部分の減りが鈍くなり、結果として返済総額が大きくなってしまう可能性があります。
固定金利型
返済までの全期間、一定の金利で固定するタイプです。返済期間の長さによって、金利が高くなります。
固定金利型のメリット
金利変動型と違い、金利は固定されているので金利変動のリスクにさらされることがなく、将来設計や家計管理がしやすいことが大きなメリットです。
固定金利型のデメリット
変動金利に比べて、金利が高く設定されているので返済額が大きくなります。また今後金利が下がったとしても、その恩恵を受けることはできません。
金利が上昇した場合
金利上昇リスクの対策として、効果的なのが繰り上げ返済です。
繰り上げ返済は元金にのみ充てられるので、残高に対する利息を減らすことができます。金利が上昇してきたと感じたら、繰り上げ返済を検討しましょう。
まとめ
今回は不動産投資ローンについて書きました。不動産投資ローンを利用すれば、物件の購入価格が全額用意できなくても、不動産投資を始めることができます。これから不動産投資を始めようとする方の参考になればと思います。
