不動産は取得時、保有時、売却時ごとに様々な税金がかかります。
それぞれいつどんな税金を払わなければならないかを知っておかないと、
思わぬ出費になりかねません。
今回は不動産の取得時にかかわる税金についてひとつひとつ詳しく解説していきます。
不動産取得時にかかる税金とは？
不動産取得時にかかわる主な税金は以下になります。
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
それぞれみていきましょう。
印紙税
印紙税は経済取引などに関連して作成される文書にかかる税金です。
- 不動産購入時に作成する不動産売買契約書
- 建物を建築するときに作成する工事請負契約書
- 金融機関から融資を受ける際に作成する金銭消費貸借契約書
などの各種の契約書、領収書のような文書にはすべて印紙税がかかることになります。
契約書に印紙を貼ることにより印紙税を納税します。
それぞれの印紙税額は以下になります。
印紙税額の一覧表
| 記載金額 | 不動産売買契約書 | 工事請負契約書 | 金銭消費貸借契約書 |
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 | 非課税 |
| 10万円以下 | 200円 | 200円 | 200円 |
| 50万円以下 | 200円 | 200円 | 400円 |
| 100万円以下 | 500円 | 200円 | 1,000円 |
| 500万円以下 | 1,000円 | 200円～1,000円 | 2,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 | 5,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 | 10,000円 | 20,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 | 30,000円 | 60,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 | 60,000円 | 100,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 | 160,000円 | 200,000円 |
| 50億円以下 | 320,000円 | 320,000円 | 400,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 | 480,000円 | 600,000円 |
※平成9年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成された不動産の譲渡に関する契約書（不動産売買契約書・工事請負契約書）のうち、記載された契約金額が一定額を超えるものについては、税率が軽減されています。
詳しくは国税庁：印紙税額の一覧表をご覧ください。
印紙税は節約できる？
売主であれば、節約は可能です。
買主側は原本を持つ必要がありますので、印紙税を納める必要があります。
登録免許税
購入した不動産が自分のものであると証明するために所有権の「登記」をすることになります。
「登記」をすることによって、購入した不動産が自分のものであると法律的に主張できるようになります。 その「登記」をする際にかかる税金がこの「登録免許税」です。
不動産の登記においては、新築などで最初に行われる所有権の保存登記、売買や贈与・相続による所有権の移転登記、住宅ローンの借り入れによる抵当権の設定登記など、不動産の権利に関する登記のほとんどに登録免許税がかかります。
登録免許税の計算方法は以下になります。
登録免許税額 = 物件の価格（固定資産税評価額） × 税率
物件の購入価格ではなく、物件の固定資産税評価額ですので注意してください。
登録免許税の税率表
土地の所有権の移転登記
| 登記の内容 | 税率 |
| 売買 | 2% |
| 相続、法人の合併又は共有物の分割 | 0.4% |
| その他 (贈与・交換・収用・競売等) |
2% |
建物の登記
| 登記の内容 | 税率 |
| 所有権の保存登記 | 0.4% |
| 売買又は競売による所有権の移転 | 2% |
| 相続 又は法人の合併による所有権の移転 | 0.4% |
| その他の所有権の移転 (贈与・交換・収用等) |
2% |
住宅用家屋については軽さらに減措置が設けられています。 詳しくは国税庁：登録免許税の税額表をご覧ください。
登録免許税は節約可能？
当事者間の合意があれば、折半は可能です。
しかし、大抵は拒否されるか、売買代金を上げられることになります。
そもそも買主負担を前提に物件の価格が設定されていますので、
必要な経費として割り切るしかないでしょう。
不動産取得税
その名のとおり、不動産を取得した時にかかる税金です。
そのほか、空き地に新しく家屋を建てた時や増改築をして家屋の価値が上がれば増加分に、不動産取得税がかかります。例外として相続などは非課税になります。
不動産購入後およそ6ヶ月程度に納税書が送られてきます。
不動産取得税の計算方法は以下になります。
不動産取得税額 = 物件の価格（固定資産税評価額） × 税率
不動産取得税の標準税率は4%です。
ただし、不動産取得税が高いと不動産の売買が抑制されてしまいますので、
現在はいくつかの軽減税率が適用されています。
不動産投資においては以下を覚えておくといいでしょう。
平成30年3月31日までに取得した不動産については税率が3%になります。
また、土地については固定資産税評価額が50%に評価されます。
| 課税対象 | 不動産取得税の金額 |
| 土地 | ( 固定資産税評価額 ÷ 2 ) × 3% |
| 建物 | 固定資産税評価額 × 3% |
新築を取得した場合
不動産投資では中古不動産を扱うことが多いのですが、 取得した不動産が新築であった場合はさらに減税措置がとられています。
| 取得対象 | 床面積 | 控除額 |
| 戸建て | 50㎡～240㎡以下 | 1,200万円 |
|
戸建て以外 （マンション・アパートなど） |
40㎡～240㎡以下 |
上記の条件に当てはまる家屋は固定資産税評価額から1,200万円控除することができます。
新築の不動産取得税 = ( 固定資産税評価額 – 1,200万円 ) × 3%
※平成30年3月31日までに取得する認定長期優良住宅では、この控除額が1,300万円に増額されます。
1,200万円を控除した結果、マイナスが出た場合は税額がゼロになるだけで、還付があるわけではないので注意してください。
節税にうまく活用する
不動産取得税の納税時期は都道府県によって異なりますが、
およそ6ヶ月程度で納税通知書が届きます。
このタイムラグを利用して、節税にうまく活用することが可能です。
不動産取得時は初期費用が大きくかかり、その年は赤字になることが多いです。
確定申告時に白色申告の場合であると赤字を繰り越せないので、
減価償却費が1年分無駄になってしまいます。
年の後半以降の物件取得であれば、
納税を翌年に回し、翌年の経費とすることで
減価償却費や土地分利息を最大限に活用することができます。
不動産取得税は納税時期についてもしっかりと考えておくのがいいでしょう。
まとめ
不動産取得時にかかる税金について解説しました。
不動産取得時の税金は割と金額が大きくなりやすいです。
取得時に経費がかかりすぎると納税が難しくなることもあります。
手元に現金をしっかりと残しておくためにも、購入前からどれくらいの税金がかかるのかを計算しておきましょう。
