不動産の売買を不動産仲介業者へ依頼する場合、媒介契約というものを必ず結ぶことになります。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類があります。
それぞれ契約内容が異なり、メリット・デメリットも違うので、
仲介業者へ不動産の売買を依頼しようするときに備えて、
その違いをきちんと理解しておきましょう。
媒介契約とは？
媒介契約は
「不動産の売買において宅地建物取引業法に基づき、不動産仲介業者と結ぶ契約」のことです。
自分が希望する条件や業者へ支払う仲介手数料などをあらかじめ決めておくためのものです。
依頼を受けた仲介業者は、この契約を結んで販売活動を行います。
媒介契約には以下の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
どの契約形態にするかは依頼主が選ぶことになります。
それぞれ詳しくみていきましょう。
一般媒介契約
依頼主は同時に複数の不動産業者と契約することができます。
自由に複数の業者に依頼できるので、窓口が広がり契約相手が見つかりやすく、
また依頼主自身で契約相手を探すこともできます。
不動産業者は依頼主に活動状況を報告する義務はなく、
「不動産指定流通機構」へ物件情報を登録する義務もありません。
※不動産指定流通機構
宅地建物取引業法に定められた会員不動産会社の間で物件情報を交換する組織のこと。
通称「レインズ（REINS）」と呼ばれる、物件情報を交換するコンピュータ・ネットワーク・システムを運営しています。
レインズを利用することで会員である不動産業者間は全国の物件情報を共有できるようになり、登録された物件情報は全国どこでもリアルタイムにウェブサイト上で見ることが可能です。
専任媒介契約
依頼主は1つの不動産業者としか契約することができません。
契約した不動産業者は独占して仲介業務ができる権利があります。
依頼主自身で契約相手を探すことも可能ですが、売買が決まれば、営業にかかった費用を支払わなければならないこともありますので注意が必要です。
不動産業者は依頼主に2週間に1度以上、活動状況を報告する義務があり、
媒介契約後は7営業日以内に「不動産指定流通機構」へ物件情報を登録する義務があります。
専属専任媒介契約
専任媒介契約と同じく、依頼主は1つの不動産業者としか契約することができません。
専任媒介契約と違うところは、依頼主自身で契約相手を見つけることができない点です。
そのほかに、活動状況の報告義務が1週間に1度以上であること、
媒介契約後は5営業日以内に「不動産指定流通機構」へ物件情報を登録する義務がある点が違います。
※専属専任媒介契約や専任媒介契約は他の不動産業者に重ねて依頼することが出来ないので、依頼主としては依頼した業者が相手を探し出してくれないことにはどうしようもありません。
しかし、一人の業者の能力には限界があります。
そこで業者にはレインズを利用して広く相手方を検索することを義務付けているのです。
どの媒介契約がいいのか？
下記に3種類の媒介契約をまとめてみました。
| 一般 | 専任 | 専属専任 | |
| 他の不動産業者へ依頼 | ○ | × | × |
| 依頼主への状況報告 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録義務 | 任意 | 契約後7日以内 | 契約後5日以内 |
| 自分で相手を見つける | ○ | × | × |
| 契約の有効期限 | なし | 3ヶ月以内 | 3ヵ月以内 |
比較してみると、依頼側の制限が一番大きいのは「専属専任」で、次に「専任」「一般」ということがわかります。
重要なのは「複数の不動産業者に依頼できるか、できないか」という点です。
一般媒介
一般媒介であれば同時に複数の不動産業者へ依頼することができます。
不動産業者は他業者経由で成約する可能性を常に頭に置いて行動することになります。
チラシなどの広告宣伝費用を使ったとしても、他業者で契約が決まってしまえば仲介手数料は入ってこないので、業者間の競争も高い傾向にあります。
専属専任媒介・専任媒介
専属専任媒介・専任媒介は複数の不動産業者へ依頼することができません。
しかし業者側からすれば、報酬を確実に受け取ることができるので、
積極的に活動を行ってくれるメリットがあります。
逆を言ってしまうと、不動産業者間の競争がほとんどないので、依頼主からして期待外れの不動産業者を選んでしまった場合は3か月という契約期間を無駄にしてしまうリスクがあることになります。
3か月後の契約期間満了時にもう一度、不動産業者を選びなおすことになります。
物件によって形態を決めるのがおすすめ
仲介業者にとって最もおいしいのは、必ず仲介手数料が得られる「専属専任媒介」です。
しかし依頼する側にとっては仮に自分で相手を見つけたとしても、
必ず業者を通しての契約となり、仲介手数料を支払わなければならないので
「専属専任媒介」が選択されることはほとんどありません。
基本的には「一般媒介」か「専任媒介」かを選ぶことになります
・人気がある物件なら一般媒介
「駅に近い」などの需要がある人気物件であれば一般媒介がいいでしょう。
人気物件は業者にとっては「目玉商品」となるので、多くの客の目を引き付けることができます。
たとえその物件の案件を他社に持っていかれたとしても、問い合わせ客を他の物件に振り分けることができるので、コストをかけても元が取れるからです。
・人気がない物件なら専任媒介
逆に条件が悪い物件の場合には、
一般媒介ではほとんど結果を期待できないので、専任媒介がいいでしょう。
「相手がいたら紹介する」程度の扱いで、どの業者も真剣に活動を行ってくれない可能性もありますので、そのエリアに強い業者や力のある業者に頼んで、しっかりと活動をしてもらう必要があります。
まとめ
媒介契約についてご紹介しました。
媒介契約は依頼主の意向によって決めることになりますが、
（活動の窓口を限定したいのか、複数の業者に依頼して競争を促したいのか…など）
結局はどの媒介契約を選ぼうと、最終的には依頼主と不動産業者との個々の信頼関係がものをいいます。
自分の意志をしっかりと不動産業者に伝えて、協議した上で媒介契約の種類を決めるようにしましょう。
