マンションやアパートなどの物件情報で「オーナーチェンジ」と書かれていることがあります。
入居している賃借人はそのままに、売買によって所有者（オーナー）だけが代わることから「オーナーチェンジ」と呼ばれています。
この記事ではオーナーチェンジ物件のメリットとデメリット、注意点などについて解説します。
オーナーチェンジ物件とは？
投資用不動産で中古物件を探している人であれば、「オーナーチェンジ」という言葉は必ず目にすると思います。
オーナーチェンジ物件とは、「現在入居している入居者は変わらずに所有者だけが変わる物件」のことをいいます。
つまり、すでに入居している人がいる物件を、所有者であるオーナーが次のオーナーへと転売する目的で売りに出ている物件のことです。
オーナーチェンジ物件を取引した場合、賃貸借契約は引き継がれ、引き続き入居者は入居することになります。
マンションの1室や戸建てはもちろん、一棟のマンションやアパートで、複数ある部屋のうち1室でも入居者がいれば「オーナーチェンジ物件」となります。
まったく入居者がいない空室物件はオーナーチェンジとはいいません。
住宅ローンは使えない
住宅ローンはあくまで自分が住む住宅を購入するためのローンです。
オーナーチェンジ物件はすでに賃貸物件として人に貸し出しているので、
融資を受ける際は住宅ローンは使えません。
アパートローンなどの投資ローンを利用することになります。
住宅ローンとアパートローンについては
「アパートローンとは？住宅ローンとの違いを比較！」
で紹介していますので、参考にしてください。
オーナーチェンジ物件のメリット
ではオーナーチェンジ物件のメリットを見ていきましょう。
利回りの予測がつきやすく、投資計画が立てやすい
オーナーチェンジ物件の最大の魅力は、
購入すればすぐに家賃収入が得られるという点です。
毎月の収入も予測がつくため、利回りを想定しやすく、
投資計画が立てやすいのもメリットといえるでしょう。
空室物件であれば、入居するまでの間はもちろん家賃収入が発生しません。
加えて、入居者を募集する手間もかかりますし、
中古物件の場合は事前にリフォームが必要となる場合も多いです。
オーナーチェンジ物件はす入居者を引き継げるため、
入居募集もリフォームもすぐにはする必要がないのが魅力です。
物件価格が比較的安い傾向にある
一般的にオーナーチェンジ物件は空室物件よりも安い価格に設定される傾向にあります。
入居者には賃借権（居住する権利）がありますので、所有者の使用が制限されるためです。
また、相場より安すぎる賃料で賃貸している物件もよくあります。
そういった物件が相場利回りに還元されて売りに出されている場合、売値はかなり安くなります。
オーナーチェンジ物件のデメリット
次にデメリットを見ていきましょう。
室内を確認できない
すでに人が入居しているので、室内を見ることができません。
たとえ室内がどんなに悪い状態であっても、入居者が退去するまでわかりません。
賃貸借契約の内容と外観を確認しただけで数千万円の買い物をすることになるのは大きなデメリットです。
購入したら、「出ていってくれ」と言えるのではないか？
と思われるかもしれませんが、
入居者には居住権があり、法律によって守られていますので、
オーナー側の都合で出ていってもらうというわけにはいかないのです。
現状を確認することができないため、物件の瑕疵を見落とす可能性や室内の附属設備も思っていたより古い場合がありますので、資料や修繕履歴等、確認できるものについては購入前にしっかりと確認しておきましょう。
どんな入居者か正確にわからない
空室物件の場合、入居を募集する時に申し込みの段階でどのような人か審査をすることができますが、
オーナーチェンジ物件の場合、購入前に入手できる情報としては賃貸借契約書しかありません。
物件を手放すのには何らかの理由があります。
家賃の支払いが遅れがちな入居者など、入居者と何らかのトラブルを抱えている場合、そういったストレスに耐えかねて物件を手放すケースも実は少なくありません。
物件を購入後、しっかりと調査しておくことが大切です。
オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点
購入後すぐに退去する可能性がある
オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに家賃収入が得られることが大きなメリットですが、当然家賃収入が保証されているわけではなく、購入後すぐに入居者が退去してしまうということもありえます。
売買後に新たに生じた事については売主の責任を問うことはできないので、
やはり空室リスクについては常に考えておかなければならないでしょう。
売却理由に注意する
資金繰りで売却を急いでいるためにやむをえず手放した、などの売主の個人的な事情であればいいですが、そうでない場合は入居者や管理組合等に何らかの問題をかかえている可能性がありますので、「なぜ物件を手放すのか？」は売主に必ず確認しておきましょう。
まとめ
オーナーチェンジ物件には今の室内の状態や賃貸借契約の内容が不明確というデメリットはありますが、物件価格が相場よりも安く市場に出ることが多いため、賃料によってはかなりの利益になる場合も多いです。
投資を目的とする場合は物件価格が安いというメリットは非常に大きいので、
良いオーナーチェンジ物件があれば、ぜひ検討してみてください。
