不動産の価格ってどうやって決まるの？

不動産はまったく同じものというのは存在せず、「定価」というものもありません。その不動産が高いのか、安いのかの判断が難しいところです。物件を売買する際に、高く買ってしまったり、安く売ってしまったりしないように不動産の価格がどう評価されるのか知っておきましょう。

不動産の評価方法

不動産の評価額は大きく３つあります。

積算価格

積算価格は「土地と建物を別々に評価し、それを合わせた評価額」のことをいいます。土地の評価方法としては主に「路線価」「公示価格」「固定資産税評価額」を利用して評価されます。建物については新たに新築した場合の費用から築年数分の減価を差し引いて求めます。このような方法は「原価法」と呼ばれています。
計算方法については別の記事「積算価格ってなに？積算価格の計算方法は？」で詳しく解説しています。

収益価格

収益価格は「対象の不動産が将来生み出すであろうと予測される純利益と現在価値を総合した評価額」のことをいいます。このような方法は「収益還元法」と呼ばれています。
計算方法については別の記事「収益還元法による収益価格の計算方法とは？」で詳しく解説しています。

比準価格

近隣の不動産の過去の取引価格を必要に応じて補正・修正や地域・個別物件の要因を比較して算出した評価額のことをいいます。「取引事例比較法」と呼ばれる評価方法を利用します。その地域の相場にあった取引価格を算出できるので、価格査定をするのに最も基本的な査定方法として利用されます。

積算価格と収益価格どっちがよく使われる？

積算価格と収益価格では評価の基準が違います。
積算価格は、建物を再度建てる場合の「費用」に着目し、
収益価格は、対象の不動産が得られる「収益」に着目し、評価がされます。
積算価格は現在の物件の価値を評価するもので、収益価格は物件が将来得られる収益を評価するものといえます。つまり、評価する側の目的によって違うということになります。
一般的に積算価格は融資の際に重視され、収益価格は売買の際に重視される傾向があるようです。

積算価格は融資を受ける上で非常に重要です。

融資を受けるにあたって積算価格は非常に重要です。積算価格が出ていない物件には融資が非常に出にくくなります。逆にいえば積算価格が高ければ高いほど、たくさん融資をしてくれる可能性があります。
ただし、積算価格と同じ額の融資を受けられるわけではないので要注意です。
一般的には7割程度の額しか融資が出ないことが多いです。

都市部と田舎で違う

都市部と田舎でも積算価格は違ってきます。。
物件を購入しようとする際

都市部　：　積算価格　＜　物件価格

田舎　　：　積算価格　＞　物件価格

となる事が多いです。
田舎はまだ逆の場合も多々ありますが、都市部では物件価格が積算価格よりも下というケースはほとんどありません。競売や任意売却などの事情がある物件などは、都市部でも積算価格を下回る価格で売りに出されることはあります。

一戸建てとマンションどっちが価値が落ちにくい？

不動産は大きく一戸建てとマンションに分けられますが、それぞれ資産価値のバランスが違います。

一戸建ての場合

一般的には土地と建物が同じであることが多いため、建物の建替えも容易です。建物の価値がなくなったとしても、土地の価値は下がることにはなりませんので一定の価値を保つことができます。一戸建ての購入を考えているのであれば、土地の資産価値を重視して選ぶといいかもしれません。
反面、家賃や売却額も高額になりやすいため、売るにも貸すにも時間がかかるという特徴もあります。

マンションの場合

マンションは土地と建物を区分所有していますので、たとえ好立地で価値が高い土地であっても専有面積あたりの単価を低く抑えることができるため、立地がよく駅近の建物であれば賃貸需要が無くなることもなく、築年数が比較的浅い物件であれば売却も容易ですので、価値が高いといえます。ただし、一人の意思でマンションを更地にして売り出すことは現実的ではないため、売却価値を保つことが難しい面もあります。

物件価値を維持するためにも…

年数が経っても価値が落ちにくいのは管理がキチン行き届いた物件です。その後の管理状態によって中古物件として価値が大きく変わってきます。マンションであれば「マンションは管理組合で選べ！」といわれているように、周辺にゴミが落ちていないか、管理人はどのように勤務しているか、購入の際は確認することが重要です。