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事業内容SERVICE

よくあるご質問

ローンについて

不動産投資をはじめたいのですが、自己資金はいくら位必要ですか? 投資用不動産を購入する際に、自己資金として売買代金に充当する頭金と諸費用の現金が必要となります。物件の種類等により必要となる頭金は、売買書価格の5%~30%と様々です。諸費用は売買価格のおよそ3%~6%が必要となります。諸費用の内訳は、所有権を登記する際の登記費用・印紙代金・火災保険料・ローンの諸費用・仲介手数料などです。当社の売主物件ですと、仲介業者を介さないので仲介手数料(約3%)は必要ありません。また、現金で購入した際もローンの諸費用は不要となります。 自宅の住宅ローンがまだ残っていますが、投資用ローンを組むことはできますか? ご自宅の住宅ローンが残っていても、投資用ローンをご利用することは可能です。ただし、現在のお借入れの残高やご年齢、ご年収、お勤め先などの諸条件によって融資の可否や金額が判断されます。当社にある程度の内容を確認させていただければご返答が可能です。お気軽にご相談ください。 投資用ローンを組む際、連帯保証人は必要ですか? 当社の提携ローンをご利用いただければ、連帯保証人は原則不要です。
ローンを組む際、第三者の保証会社が連帯保証人になりますので連帯保証は不要です。アパートなどの一棟収益物件を購入する際のプロパー融資だと連帯保証人を要求される場合があります。
専業主婦や無職でもローンを組むことはできますか? 専業主婦や無職の方でも、ご自宅などの不動産を共同担保にしてローンを組むことができる金融機関もあります。
また、不動産をお持ちでなくても、所得のあるご主人様やご家族の方と収入を合算することで、ローンを組むことが可能になります。この場合、合算者の方に連帯保証になっていただく必要がございます。
ローンを組んだ後に死亡した場合、ローン返済は家族が引き継ぐのでしょうか? 当社の提携ローンには、原則団体信用生命保険が付随していますので、ご自身に万が一のことがあった際は、ローンは完済されます。従って債務の無い不動産とその後の収益は遺族の方に引き継がれます。

不動産投資について

レバレッジ効果とはなんですか? 「てこの原理」で、少ない資金で何倍もの収益を生み出す効果の事です。不動産投資を行う際、自己資本(自己資金)と他人資本(金融機関からの借入金)を組み合わせて行う事により、全額自己資本で行うよりも、自己資本に対する投資利回りが向上します。

例えば、年間収入100万円の収益物件を自己資金100万円、借入900万円、計1,000万円で購入した場合、物件の利回りそのものは10%ですが、自己資本100万円で年間100万円の収益を得たことになりますので自己資本に対する投資利回りは100%に跳ね上がります。(簡易計算により借入金の利息等は省略しています。)
フルローンで投資用不動産を購入できると聞いたことがありますが、本当ですか? 当社にも、頭金なしのフルローンで購入できる前提でご相談に参られる方も多いですが、実際は購入物件の10%から30%は必要になるのが現状です。
不動産などの一定の資産をお持ちの富裕層の方や、金融機関と個人的にお取引きをされている方などは、信用力でフルローンが可能な場合もありますが、はじめて不動産投資をなされる方はなかなか難しいようです。
そもそも、フルローンといっても購入する際の諸費用は必要となりますので、いずれにしても自己資金は必要になります。頭金を入れておいた方が、賃料と返済のバランスがよくなりますので、無理せず自己資金にあわせた小さな収益物件からはじめられた方が賢明かと思います。
不動産投資のリスク? 不動産投資は賃貸事業によるインカム収入と投資終了時の売却時によるキャピタル収入の2つのリターンがあります。
そして、この2つのリターンが得られなくなる、または想定よりも少なくなることが不動産投資のリスクとして考えられます。
インカム収入が無くなるケースでは、空室になること、入居者の賃料不払い、などがあげられます。収入が少なくなるケースでは、建物内での事故や事件などのトラブル、競合物件の出現、不況や物価下落などで賃料収入が減少する可能性があります。
また、キャピタル収入については、不況や不動産マーケットの低下などでキャピタルロスが生じる可能性があります。
上記の2つのリスクは、収入が無くなるまたは、少なくなるリスクですが、それ以外に支出が生じる金利上昇による利息負担や、税制改正に伴う税負担もあります。中でも一番のリスクは突発的な修繕費用ではないでしょうか。万が一 天災や人災などで建物が無くなってしまった場合、リターンがゼロになるどころか、大きな負債だけが残る可能性もあります。そのリスクを軽減させるためにも、各種保険に加入することはもちろん、なるだけ新しい建物を選ぶことをお勧めいたします。
不動産投資のメリット? 最も大きな特徴として、毎月のインカム収入があげられます。そのうえ、基本的に「投資」に貸し出しすることができない金融機関でも、不動産投資に限っては「不動産」という物理的担保にして融資を行うので、少ない資金で大きな投資を行えます。大きな投資となればその分リターンも大きくなり、そこから借入金の返済を差し引いても相当なリターンが見込めるケースがあります。また、実勢価格と借入残高の差額が評価となりますので借入残高が減るにしたがって、金融機関への信用力が増し、次の投資をスムーズに進めることができるようになりますので投資の好循環が生まれ資産の拡大が見込めます。
また、不動産投資の場合、他の投資商品と違って景気変動などで大幅に価値が下がったとしてもロスカットが生じませんから、そのときは賃料で借入残高を減らし続け、好景気のときにキャピタルゲインを狙うことも見込めます。
それ以外に、相続時の評価を下げる、団体信用生命保険による生命保険効果や、年金効果などがあげられます。

その他

保有時のコスト? 全般的な経常的に必要なコストは、下記に挙げているようなものになります。

区分マンション
  1. 固定資産税・都市計画税
  2. 管理費・修繕積立金
  3. 管理委託手数料
  4. 室内の修繕費用

一棟アパート
  1. 固定資産税・都市計画税
  2. 管理委託手数料
  3. 室内の修繕
  4. エレベーターメンテナンス
  5. 共用部分の光熱費
  6. 10年単位の大規模修繕工事(屋上防水・外壁塗装・リニューアル工事)
  7. 給排水メンテナンス
  8. 植栽メンテナンス
  9. 水質検査
  10. 自家発電機、変電設備保守
  11. その他、関係法規に基づく費用
区分所有マンションか、一棟アパートにするか迷っています。どちらがおすすめですか? 資産運用において、分散投資はリスクを最小限に抑制するため、最も基本的で最も大切な原則です。ひとつの場所で10室所有するアパートよりも、あちこちで10室所有することができる区分マンションの方が、リスク軽減の上では有利かと思います。また、ポートフォリオの構成や資産の組換えをしやすいのも区分マンションの特徴です。これから不動産投資をはじめようとご検討されるなら、リスクを最小限に抑えることができる区分マンションがおすすめです。 一棟アパートの購入を検討していますが、どのような点を注意すべきですか? 大きく分けると「場所」と「建物」と「遵法性」です。
1棟アパートやマンションなどを所有している売主は、不動産のプロ・セミプロがもともと土地を所有していた地主さんです。地主さんが所有しているアパートは土地活用を目的として建物を建てたケースが散見されます。もともと遊休土地を活用する発想なので、「場所」の賃貸ニーズの分析がお座なりになっている場合がほとんどです。その場合、建物が新しい間は賃貸が付いても近くに新たな競合物件が建ちあがると競争力が低下し、次第に空室が目立つようになります。
その点、プロ・セミプロが売主の物件は、さすがにきちんとマーケットリサーチされているケースが多く「場所」については問題ないように思えますが、売るタイミングは大規模修繕前で、ある程度利食いした後がほとんどです。
たとえば、2階建ての木造アパートで6室位の規模の建物でも、足場を組んで屋根と外壁等を修繕しますと、およそ250万円~300万円の費用がかかります。ご検討される際は修繕履歴の確認をし、保存状態が良好であるかを確認する必要があります。
使い勝手や経済性を追求するあまり、建築基準法や関係法令への適合性に違反している物件が散見されます。
もともと5階建ての建物を建築する計画で、建築確認申請を出しておきながら実際には6階建の建物が完成したものや、ガレージを住居に用途変更したもの等がそうです。年々、金融機関の融資基準が厳しくなっています。今後、遵法性の欠ける物件を融資しないことも十分考えられます。このことは、売却時の価格に大きく影響されますので気を付ける必要があります。また、遵法性は建物だけでなく土地も対象になります。
「瑕疵担保責任の免責」とはなんですか? 売買した物件に雨漏りや破損といった欠陥が見つかった場合、これが「瑕疵」に当たるならば、売主に費用を請求することができます。これを「売主の瑕疵担保責任」といいます。そして、この瑕疵担保責任の責任を問われるのを逃れることを「瑕疵担保責任の免責」といいます。賃貸人付のオーナーチェンジ物件の場合、たとえその物件のオーナーであっても室内を確認することができないため「瑕疵担保責任の免責」付の契約となり、引き渡しを受けた後の修繕費用はすべて自己負担となってしまいます。ただし、売主が当社のような不動産会社の場合は、引渡後最低2年間は瑕疵担保責任を負うことになっていますのでご安心いただけます。いずれにしても、売買契約の際は瑕疵担保責任の有無をしっかりチェックしてください。

賃貸管理に関するご質問

賃貸管理はどのようなことをしてくれるのですか? 賃貸管理は、オーナー様と入居者の間に入って集金業務や入居者との細かい交渉等を行い、賃貸経営に係る煩雑な業務を代行するサービスです。具体的には入居者の募集行為や契約関係書類の発行、入居者からのクレーム対応、修繕手配、退去時のルームチェック、退去後のリフォームまで行います。 賃貸管理をお願いする場合、契約期間は何年ですか? 契約期間は、原則2年間です。その後は、特段のお申し入れがない限り自動更新とさせていただいております。 管理を委託できるエリアはどの辺りまで可能ですか? 原則、現在は関西圏内全域のエリアであれば管理をお引き受けしております。その他のエリアについてはお気軽にご相談ください。 入居者の審査はどのようにされていますか? オーナー様の完全な代理という立場から、当社独自の方法にて慎重に審査させていただいています。 入居者の賃料滞納についてどのような対応をされていますか? 当社では法令遵守に従ったうえで、電話、書面、訪問等により賃料の督促を行っています。とくに悪質な滞納者に対しては、必ず回収するという強い意志のもと断固とした姿勢で挑みます。 入居者との賃貸借契約書は、どのようなものを使用されていますか? 当社指定の賃貸借契約書を使用しています。オーナー様には事前にご確認いただきます。 賃貸借契約書に捺印しなければなりませんか? 当社がオーナー様の代理もしくは貸主として当社が賃貸借契約書に署名、捺印いたしますので、オーナー様のご署名等は不要です。また、賃貸借契約書の保管も当社で厳重に行います。 入居者から預かる敷金はどちらが保管しますか? 入居者の方が退去する際、スムーズに返還するためにお預かりする大切な敷金は、当社にて厳重に保管させていただいております。 水漏れや緊急の対応はしてくれますか? 24時間の緊急サポートセンター「アクロス24」が、夜間でも迅速に入居者からの設備クレームに対応させていただいております。 入居者から突然、解約・退去されることはありますか? 当社が使用している契約書の解約条件は、解約希望日の30日前までに書面にて当社までご通知いただくことになっております。従って入居者が退去をされても30日分の賃料は頂戴しております。 入居者は賃料をどのように支払っていますか? 原則、当社指定の口座にお振込みいただき、当社がオーナー様の指定口座に賃料を送金させていただいております。口座振替ですと代行業者が集金介入するため、引き落としから着金確認できるまで数日間のタイムロスが生じ、結果として遅延者を確認することができません。そのため当社ではスムーズな入金確認ができる振込を入居者の方にお願いしております。 入居者が退去した際の原状回復費用負担はどのようになりますか? 原則、原状回復の費用負担については国土交通省のガイドラインを参考にしております。入居者の故意、過失や善管注意義務違反(注1)により、通常の使用を超えるような損耗や毀損等による修繕費用は入居者の方にご負担いただいております。それとは逆に通常の使用による経年変化や損耗等については賃料に含まれているものとし、オーナー様に費用を御負担いただいております。
(注1) 善管注意義務とは、他人の物を借りている場合、借主は契約してから契約満了時に物件を引き渡すまでの間は相当の注意を払って物件を使用、管理しなければならないと民法400条で規定されています。
室内のリフォームを自分で行いたいのですが、その場合でも賃貸管理をお願いすることはできますか? 申し訳ございませんが、ご自身でリフォームされる場合は管理をお引き受けすることはできません。
敷金精算をスムーズに行い空室期間を短縮するため、またリフォームのスケジュール管理や品質管理を徹底するため当社におまかせいただいております。
入居者の募集のみ依頼することはできますか? 申し訳ございませんが、入居者募集後の賃貸管理委託契約を締結することが条件とさせていただいております。
入居者の募集はリフォームと同様管理業務の一端となっているため、入居後トラブルが発生する可能性があるため管理をお引き受けすることができません。
現在の入居者の退去の立会から管理をお願いすることはできますか? 可能です。現在の入居者の退去の立会から管理をお引き受けいたします。 賃貸中の物件でも管理をお願いすることはできますか? 可能です。すでに賃貸中の物件でも管理をお引き受けいたします。お気軽にご相談ください。 他社との一般媒介契約で入居者を募集して、入居者が付いてから管理をお願いすることは可能ですが? 可能です。ただし、入居者との契約内容を確認させていただく必要がございますので条件等についてはお気軽にご相談ください。 なぜ、賃貸店舗をもたないのですか? 当社は完全なオーナー様の代理人という立場を大切にしています。賃貸店舗を展開しないことで幅広く多くの仲介会社に募集の依頼をかけ早期に入居付することができるからです。一般的に賃貸店舗をもってしまうと、それなりの運営コストがかかってしまうので料率の高い物件のみ客付する傾向にあります。したがって自社の店舗のみで募集を行うことになりかねません。そうなれば必然的に入居率は下がります。当社はオーナー様の代理人として入居率を高めるために各賃貸店舗の業者と良好な関係を築くことで完全にアウトソーシングしています。 賃料の査定を依頼するのに費用はかかりますか? 賃料の査定は無料です。お気軽にご相談ください。 今の管理会社との契約を解除して貴社にお願いすることはできますか? 現在の管理会社との契約解除の手続きからお手伝いいたします。現管理会社との管理委託契約書をご用意のうえ、お気軽にご相談ください。

一棟の建物管理に関するご質問

賃貸管理と建物管理の違いは? 一棟のアパートやマンションの管理の場合、通常の賃貸管理(一般的に入居者管理ともいいます。)以外に建物管理を行う必要がございます。この建物管理はオーナー様の建物の資産価値と入居者さまの快適で安全な生活環境を維持できるよう、建物を使用し、維持・管理するための清掃や点検、修繕などの各種の業務当社が請け負います。 日常清掃と定期清掃とは? 日常清掃は、日々の生活の中で使用頻度が高い場所を中心にゴミやホコリ、汚れなどを取り除き快適で衛生的な空間を保持する作業で、具体的には共有部のエントランスや廊下、階段、自転車置き場、ゴミ置き場などの清掃を日常的に行います。日常を行うことで汚れの付着を防ぎ建物の延命をはかります。この日常清掃では落としきれない汚れを専門的に清掃するのが定期清掃です。エントランスや廊下等は、日常的に清掃しても汚れは徐々にたまってしまい、そのままでは除去することが困難になります。それを定期的に専用の洗剤と機材で汚れを除去いたします。 日常清掃と定期清掃を組み合わせることによって、建物の快適さ、オーナー様の資産価値を守ります。 日常清掃の金額は、建物の大きさなどによってかわりますか? 建物の規模が大きいと、清掃仕様が多く清掃範囲も広くなるので清掃時間や回数が増え金額が上がります。また、ゴミ出し業務が必要な場合だと、ゴミ収集日に合わせて出勤する場合もございます。 費用については、現地調査しお客様のご要望をお聞きして作業内容や見積金額をご提示させていただきます。お気軽にご相談ください。 日常清掃の頻度はどのくらいですか?また頻度を減らすことで費用を抑えることはできますか? 原則、清掃頻度は月4回(一週間に一度)となります。頻度を月に2回に減らすことで費用は半額になりますが、 物件の美観や資産価値を保持するには多少不安がございます。 定期清掃の頻度はどのくらいですか? 原則、定期清掃は年1回となりますが、建物の規模や状態によって回数は異なります。建物規模が小さく、日常清掃でしっかり汚れが取れ、美観が保たれているようであれば、場合によっては定期清掃を実施しなくても良いのではないかと思います。頻度については予算との兼ね合いもありますので、ご相談の上決めております。 共有部の電球が切れた場合の対応はどうなりますか? 建物管理の委託契約を締結させていただいた場合は、取り換えた電球の代金のみいただいております。なお、建物管理の委託契約を締結していない場合(賃貸管理のみ委託された場合)は、取り換えた電気の代金以外に、交通費、作業費をご請求させていただいております。 法定点検とはどのようなことですか? 共同住宅では建築基準法や消防法等の法律に定められた定期点検を実施することが義務付けられています。具体的には消防設備、EV、貯水槽の清掃、増圧ポンプの点検、法定建築設備検査、特殊建築物調査などがございます。業務内容は専門技術者、有資格者が点検作業を行ったうえで報告書を特定官公庁へ提出します。 建物管理の見積を依頼するのに費用はかかりますか? 無料です。お気軽にご相談ください。
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