収益価格は「対象の不動産が将来生み出すであろうと予測される純利益と現在価値を総合した評価額」のことをいいます。
その算出利用されている評価方法が「収益還元法」と呼ばれるものです。
ここでは収益還元法による収益価格の計算方法について解説します。

収益価格とは?

収益還元法により算出された
「対象の不動産が将来生み出すであろうと予測される純利益と現在価値を総合した評価額」
のことをいいます。

土地に無駄な部分が多い物件でも採算の取れる価格を簡単に計算することができます。
逆に収益力を重視していない住みやすい物件の評価額は低くなる傾向にあり、
居住用の住宅を評価するのには向かないといわれています。

収益還元法には以下の2種類があります。

  • 直接還元法
  • DCF法

計算の簡単な直接還元法と、
現在価値を割引いて正確に価値を計算するDCF法の2種類です。

直接還元法

まずは直接還元法について解説します。

直接還元法はある期間(通常は1年間)における純利益を還元利回りで割ることによって、
収益価格を求める方法
です。

計算式は以下になります。

対象不動産の収益価格=1年間の純収益 ÷ 還元利回り

1年間の純利益

家賃などの収入に、管理費などの諸経費を引くことにより純利益は算出できます。

1年間の純利益=総収入(家賃収入など) - 諸経費(管理費など)

毎月の家賃が6万円、諸経費が年間30万円の場合は

( 6万円 × 12ヶ月 ) – 30万円 = 42万円(純利益)

となります。

還元利回り

利回りは投資金額に対する年間の家賃収入の割合のことをいいます。

利回りについては
「不動産投資で良く聞く「利回り」ってなに?」
で詳しく解説していますので参考にしてください。

物件が得られる純収益をもとに物件の収益価格を算出する場合、
その物件の適正な利回りを判定し、価格を算出します。

そのときの利回りを還元利回りといいます。

還元利回りには厳密な求め方はありませんが、
簡単に調べる方法として下記のサイトでエリアごとの想定利回りを調べることができます。

見える!賃貸経営 | HOME’S不動産投資

例えば、大阪府大阪市中央区であれば、

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想定利回りは6.4%と記載されています。

家賃収入が経費を差し引いて年間42万円の物件であれば、

42万円 ÷ 6.4% = 656万2,500円

が物件の収益価格となります。

DCF法

DCFとは「Discounted Cash Flow」の略で、
将来得られる毎月の利益売却価格現在価値に割引し、
それらを合計して評価額を求める方法
です。

計算が複雑な分、直接還元法より精度の高い評価が可能です。

DCF法の考え方

今の10万円と1年後の10万円とでは価値が異なります。
今10万円もらって10年間銀行に預金して利息を稼いだり、
投資などをして配当を得たりできるからです。

不動産においては所有する期間が長ければ長いほど、
様々なリスクにさらされることになりますので、
不確実な将来よりは今の10万円という価値の方が高いというのがDCF法での考え方です。
将来受け取れる金額から価値を差し引いていき、
現在もらえたとしたらいくらの価値が有るのかを1つ1つ計算していくことになります。

なお現在価値に割り引いた後の金額を「割引現在価値」といい、
価値を割引く際の利率のことを「割引率(わりびきりつ)」といいます。

DCF法の計算方法

DCF法の計算方法は複雑です。

この記事ではすべての計算を行いませんが、
もしDCF法による収益価格が知りたいのであれば、
詳しい方に相談されるのも一つの手だと思います。

以下に割引現在価値の計算例を記載しておきます。

割引現在価値の計算式

数式2

年割引率をdとして、i年後のx円の割引現在価値は、上記のように表します。
(インフレ率は0%とする)

銀行に預金すると5%の利息が付くと仮定し、割引率は5%とします。
年間100万円の家賃を現在価値に割り引いていきます。

一年後であれば、

この金額が今の100万円の1年後の価値の金額になります。
2年後であれば、907,029円とさらに価値が下がっていくことになります。

2年後に家賃を受け取ったあと、物件を1000万円で売却するとします。

本来の物件価値は

家賃収入 = 100万円 × 2年 = 200万円

売却価格 = 1,000万円

家賃収入 + 売却価格 = 1,200万円

になりますが、DCF法では1年後と2年後の家賃の価値は下がっているという考え方なので、

家賃収入 = 952,381円(1年後) + 907,029円(2年後) = 185万9,410円

売却価格 = 1000万円

家賃収入 + 売却価格 = 1,185万9,410円

となり、現在の実質的な物件の価値を計算することができます。

つまり1200万円の物件を購入する場合あれば、
割引現在価値の金額より安く購入すればいいということになります。

※経費や空室が計算に入っていないため、実際にはまだ低くなります。

まとめ

不動産の価値を計算できるようになれば、物件を高掴みすることもなくなるでしょう。
DCF法は少し複雑ではありますが、直接還元法であれば計算も簡単に行えますので。
この記事を参考にぜひ使いこなしてみてください。