不動産取引の際に不動産仲介業者を利用すると、
その仲介業者へ「仲介手数料」を支払うことになります。
仲介手数料の金額は法律によって決められています。
自分で仲介手数料の計算ができれば、払いすぎることもなく、資金計画も立てやすくなります。
今回は不動産取引の仲介手数料についてわかりやすく解説をしていきます。
仲介手数料とは？
仲介手数料は、
不動産の売買・賃貸の際に仲介をしてくれた不動産業者に対して支払うお金
のことをいいます。
仲介手数料はあくまで成功報酬なので、
取引が成立した場合のみ支払われるものです。
契約が取り消しや無効になった場合、
仲介業者は仲介手数料を請求することはできません。
仲介手数料の計算方法
報酬として受け取る仲介手数料は宅地建物取引業法により上限が設けられており、
売買と賃貸で異なります。
それぞれの仲介手数料の上限は以下になります。
賃貸の場合
賃貸の契約が決まった場合、仲介業者が受け取ることができる仲介手数料は、
「賃料の1ヶ月分が上限」と定められています。
契約の間に、仲介業者が何社いようと合計手数料の上限額は変わりません。
また、
貸主と借主の双方から仲介手数料を受け取る場合でも上限額は変わりません。
つまり、貸主から賃料の半月分の仲介手数料を受け取れば、借主から受け取ることができる金額は賃料の半月分が上限になります。
売買の場合
売買の契約が成立した場合は、以下が上限となります。
| 売買価格（税込） | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下の金額 | 5% + 消費税 |
| 200万円を超え400万以下の金額 | 4% + 消費税 |
| 400万を超える金額 | 3% + 消費税 |
※上限なので、上記の金額の範囲内であれば、いくらであっても構いません。
上限は3段階あり、その金額の部分についてそれぞれ計算をし、合計したものが仲介手数料になります。
例：3,000万円の物件を売買した場合
- 0 ～ 200万円までの部分
- 200万円超 ～ 400万円の部分
- 400万超の部分（※残りの2600万円の部分）
200万円 × 5% = 10万円
200万円 × 4% = 8万円
2,600万円 × 3% = 78万円
仲介手数料： 10万円 + 8万円 + 78万円 + 消費税(8%)= 103万6,800円
売買における仲介手数料の簡易計算式
売買の仲介手数料は3段階にわけて計算しますが、少し手間がかかります。
そこで、不動産売買に関しては「簡易計算式」がよく利用されます。
◆簡易計算式
・売買価格が400万円以下の場合
仲介手数料 = （ 売買価格 × 4% ）+ 2万円 + 消費税(8%)
・売買価格が400万円を超える場合
仲介手数料 = （ 売買価格 × 3% ）+ 6万円 + 消費税(8%)
先ほどの3,000万円の物件の例だと、
仲介手数料 = （ 3,000万円 × 3% ）+ 6万円 + 消費税(8%) = 103万6,800円
このように同じ金額がでます。
仲介手数料を計算するときの注意点
紹介した上記の計算式には消費税が加算されていますが、
土地については消費税は非課税となります。
土地は「消費」されるものではないと考えられるているため、消費税は非課税とされているのです。
また、建物についても売主が個人であれば基本的に消費税は非課税です。
ただし、その物件が居住用ではなく、投資用のマンションやテナントなどである場合は消費税の課税対象になります。
- 土地・個人が居住用の住宅を売る場合 → 非課税
- 事業者が不動産を売る場合・個人が投資用不動産を売る場合 → 課税
仲介手数料は安くできる？
仲介手数料は、法律では上限しか決められていないので、
仲介業者との交渉で安くできる可能性はあります。
特に売買においては仲介手数料は上限いっぱいで請求されるケースがほとんどで、
仲介手数料の金額も大きくなってきます。
仲介手数料が「両手」であるときは、
（「両手」については不動産の売却において知っておくべき知識① 不動産仲介とは？で解説しています。）
ダメ元で値引き交渉をしてみてもいいでしょう。
仲介手数料ゼロについて
最近は仲介手数料が無料という企業も珍しくありません。
手数料商売である仲介業者がなぜ仲介手数料をゼロにすることができるのでしょうか？
その仕組みとしては、
間に入っている仲介業者が1社のみであれば、
その仲介業者はもちろん売主・買主（または貸主・借主）双方から仲介手数料を受け取ることができます。
この場合、どちらか一方のみから仲介手数料を受け取るようにすれば、
もう一方の仲介手数料を無料にすることができるのです。
まとめ
仲介手数料について解説しました。
何も考えずに仲介手数料を払うと損をしてしまう可能性もないとはいいきれないので、仲介手数料についてただしく理解をしておきましょう。
もし人気のある物件であればどの会社も契約したいと思うはずなので、
「仲介手数料を少し安くしてくれたら契約する」と交渉するのもひとつの手だと思います。
大きな値引きは期待できないかもしれませんが、値下げに応じてくれる不動産業者がきっと見つかるかもしれません。
