不動産の売却を検討する際、不動産業者に仲介を依頼することが多いかと思います。 不動産の売却・購入だけでなく、不動産の賃貸借においても不動産仲介業者を利用すれば様々な業務を代行してもらえるので便利です。
今回は不動産の売買における仲介業務について知っておきたい基礎知識とメリット・デメリットについてご紹介します。

不動産仲介とは?

不動産仲介とは不動産の売買や賃貸借を取引する人の間に立って、契約を成立させる業務です。
契約が成立すれば、仲介手数料を仲介業者へ支払うことになります。

不動産の売買における仲介業者の主な業務内容は以下のようなものがあります。

  • 物件の査定
  • 物件の売買価格を提案
  • 物件の広告宣伝
  • 物件の下見・現地案内
  • 売買契約書などの書類作成
  • 決済の対応

不動産仲介の種類

不動産仲介には3つ、仲介の形態があります。

業界用語として以下のように呼ばれています。

両手

売主と買主の仲介をしている業者が1社のみの場合、「両手」といいます。

両手仲介は契約が成立すると売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことができますので、売主・買主の一方を仲介する場合と比べて2倍の仲介手数料を得ることができます。

片手

売主と買主、それぞれに仲介を依頼している業者がいる場合、
つまり売主と買主の間に仲介業者が2社いる場合は「片手」といいます。

片手仲介は仲介業者は売主と買主それぞれ仲介した片方からしか仲介手数料をもらうことができません。
厳密にいうと、売主買主両方の手数料を合わせて2社で割っていることになります。
そのため「両手」と比べて仲介手数料は半分になります。

あんこ

関西でよくみられるのですが、「あんこ」と呼ばれているものもあります。

不動産仲介は一般的に売主・買主の間に入る仲介業者は
「1社(両手)」
「2社(片手)」ですが、
扱う不動産の大きさによっては間に3社以上入る取引も珍しくありません。
直接売主や買主と接していない仲介業者は「あんこ業者」と呼ばれています。
仲介手数料は当然、取引に関わった不動産会社で分けることになります。

仲介業者は両手が一番おいしい

上記のとおり、手数料商売である仲介業者にとっては「両手」が一番おいしいです。

「両手」は売主と買主の両方の面倒を見なければならないので、 決していいことばかりではありませんが、仲介業者は出来るだけ「両手」での仲介を取りたがります。

間に入る業者は数が多ければ多いほど伝言ゲームみたいになり、話がややこしくなります。
「あんこ」の場合は手間がかかるわりには確実性が無く利益も薄いので、仲介業者は嫌がります。

間に入る仲介業者は少ないほうがいい

不動産投資において仲介を利用する際に重要なのは、

  • 物件の詳細情報を正確に引き出せるか
  • 買主・売主双方の要望を正確に相手方へ伝えられるかどうか

ということです。

間に入る業者が少ないほうが良いのは、仲介する側だけでなく依頼する側にとっても同じです。

仲介手数料の金額

仲介業者が契約を成立させた場合は成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。

仲介手数料の金額の上限は宅地建物取引業法で定められており、
仲介業者は以下の額をこえて報酬を受けることはできません。

※売買の場合

売買価格(税込) 仲介手数料の上限
200万円以下の金額 5% + 消費税
200万円を超え、400万円以下の金額 4% + 消費税
400万円を超える金額 3% + 消費税

あくまで上限なので上限金額の範囲内であれば仲介手数料はいくらでもかまいません。
一般的には仲介手数料の上限一杯まで請求する仲介業者がほとんどです。

仲介手数料の簡易計算式

上記の表のようにいちいち金額ごとに3つに分けて計算するのは大変ですし、ミスもしやすいです。 そこで400万円を超える不動産売買の場合の仲介手数料は、
以下の簡易計算式を利用して計算がされています。

仲介手数料 =( 売買価格 × 3% )+ 6万円 + 消費税

たとえば1000万円の物件の仲介手数料は、

( 1,000万円 × 3% )+ 6万円 + 消費税(8%) = 388,800円

になります。

この計算方法はぜひ覚えておきましょう。

媒介契約

媒介契約は不動産の売買において仲介業者と必ず結ぶことになる契約です。
媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

仲介業者へ依頼するメリット・デメリット

仲介を依頼するメリット・デメリットは何でしょうか?p>

仲介を依頼するメリット

仲介業者が間に入ることによって生まれるメリットは以下になります。

  • 価格設定が適正かどうか判断できる
  • 契約に関する書類や諸手続きがスムーズに進む
  • 何かトラブルが発生した場合は解決に向けて動いてくれる
不動産取引に慣れていない人にとっては仲介業者が調整役で間にいるのは圧倒的に心強いです。

仲介を依頼するデメリット

仲介を依頼することのデメリットはやはり仲介手数料が発生してしまうことでしょう。
成約価格に比例して仲介手数料も大きくなりますので、無視できない金額です。

まとめ

不動産仲介についてご紹介しました。
不動産を売買する際に不動産仲介業者を必ず利用しなければいけないということはありません。
仲介業者に依頼することのメリット・デメリットを理解したうえで、自分に必要だと感じた場合に利用するようにしましょう。