不動産投資を行う上で、非常に重要となるのが物件選び。
不動産投資を成功させるには、いかに良い収益物件を選ぶかが大切です。
良い物件を選ぶ際のポイントとは？
以下３つのポイントが挙げられます。
- 高利回りの物件
- 空室リスクが低い物件
- 物件の購入価格
ひとつずつ見ていきましょう。
高利回りの物件
収益を得るために不動産投資をするのであれば、物件の収益性を重視しなければいけません。
物件の収益がいくらあがるかは利回りが大きく関係してくるので、単純に
利回りが高い＝物件の収益性が高い
となります。
ただし、ここで言う利回りとは図面などに記載されている表面利回りではなく、
管理費などの経費を除いた実質利回りのことをいいます。
利回りについては「不動産投資の利回りってなに？」でご説明しています。
空室になりにくい物件
賃貸の需要が高く、空室になりにくい物件を選ぶことが大切です。
チェックするポイントとしては、
- 交通の利便性・周辺の環境
- 部屋の間取り・設備
- 管理がきちんと行き届いているか
が挙げられます。
実際に自分が住むことを想定してみましょう。
自分が住みたいと思った物件は他の人も住みたいと思っています。
交通の利便性・周辺の環境
不動産は立地がすべてといっても過言ではないほど重要な要素です。
たとえば単身用のワンルームマンションであれば、
都心で駅近の物件のほうが入居者も集まりやすく、空室を埋めやすくなります。
基本的には駅から徒歩10分圏内であることや、利用できる路線の多さなどの交通の利便性をチェックしましょう。
またスーパーやコンビニ、銀行、郵便局などといった周辺施設もチェックしておきましょう。
ファミリー物件であれば、公園や学校などの公共施設も重要視されます。
墓場や暴力団事務所といったマイナスの施設が周辺にないかにも注意が必要です。
部屋の間取り・設備
ここ最近は賃貸の条件として、利便性だけでなく間取りや設備も重視されています。
今の時代、単身であれば広さ20㎡以上でバス・トイレ別々は当たり前！
なんてこともいわれています。
もちろんバス・トイレは別々なほうが人気がありますし、
バス・トイレだけではなく、洗面も独立した「三点セパレート」と呼ばれる設備の整った賃貸物件も人気です。
オートロック・防犯カメラなどのセキュリティ面での需要も高まっています。
特に女性の一人暮らしの場合は必須の設備となっていますので、
かかさずチェックしておきましょう。
管理がきちんと行き届いているか
エントランス・共用部分をチェックしましょう。
管理が行き届いているかはココをみればすぐにわかります。
エントランス・共用部分が汚れているのは、
管理がいい加減なだけでなく入居者の質も悪い可能性があります。
修繕計画があるのか、定期点検は行われているのかも併せてチェックしておきましょう。
物件の購入価格
物件の購入価格も大事なポイントです。
1点目に挙げた「高利回りの物件」も購入価格によって変わってきます。
例えば
物件価格：1000万円
利回り ：10%
の物件があるとすると、年間収益は
年間収益 ＝ 1000万円 × 10% ＝ 100万円
になりますが、これをもし800万円で購入できれば、
利回り ＝ 100万円 ÷ 800万円 × 100 ＝ 12.5%
となり、2.5%利回りが上がります。
このように物件を安く購入することができれば、利回りも上がりますので、
不動産投資に失敗するリスクを抑えることができます。
まとめ
今回、物件選びのポイントをご紹介しましたが、
あまりこだわりすぎず、あくまでご参考程度に考えてください。
駅から10分以内、広さ20㎡以上・・・など色々条件にこだわりすぎて
物件を高い値段で購入してしまっては意味がありません。
人気のある物件は、価格が高いのは当たり前です。
駅から20分以上、広さ16㎡、築20年以上のワンルームの物件であったとしても
安く買い、安く貸せば、十分利益につながります。
視野を広く、ひとつのことにこだわりすぎないことが一番のポイントといえるでしょう。
