分譲マンションを購入し、所有者になると
そのマンションの「管理組合」に加入することになります。
初めてマンションを購入した人は「管理組合」と言われても、
そもそも何をする組織なのかよくわからないという人が大半だと思います。
管理組合の質はマンションの価値にも関わってきますので、
今回は管理組合の基礎知識についてご紹介します。
管理組合の基礎知識
管理組合とは？
管理組合とは
分譲マンションを購入した人たち（※区分所有者といいます）全員で構成された団体のことをいいます。
マンションの住民が快適に暮らしていけるよう、所有者の共有財産であるマンション全体を維持管理し、マンションの価値を高めていくことを目的としています。
マンションの維持管理をスムーズに行うために構成される団体が「管理組合」というわけです。
所有者は意思に関わらず組合員になる
マンションの購入者は自身の意思にかかわらず、自動的に管理組合へ加入することになります。
購入してそのマンションに住む人はもちろん、購入して別の場所に居住されている人であっても管理組合の組合員となります。
管理組合は、区分所有者全員が所属することを「区分所有法」という法律によって義務付けられており、売却するなどして区分所有者でなくならない限り組合を脱会することはできません。
理事会・総会
管理組合は区分所有者全員で構成されますが、
話し合いや物事を決めるときに毎回全員を集めるのは難しいので、
一般的に組合員はマンションの管理業務を円滑に進めるために管理組合の執行機関として、複数の役員（理事）を選任し、理事会を設置します。
任期は1年～2年で設定されるケースが多いようです。
役員（理事）は組合員の中から総会によって選ばれ、理事は各組合員の意見や要望を取りまとめて、それらを実現したり実行に移すために、理事会や総会を定期的または不定期に開催します。
総会
組合員は自分達のマンションの維持管理・運営を自分達の議決、判断で行なっていくこととなり、意思決定の場である「総会」にてさまざまなことを決定していきます。
理事以外の組合員（区分所有者）全員にも召集がかけられ、マンション管理において重要な事項の全てがこの総会によって決められます。
総会には定期総会（通常総会）と臨時総会の2種類があります。
定期総会では決算報告や事業報告、新年度の予算と事業計画、新しい理事の選任などが必ずおこなわれます。
年に1度、会計年度末から2ヶ月以内に開催しなければならないことになっています。
臨時総会は理事に欠員が出た場合や緊急の設備工事など急を要する問題が発生した場合、あるいは大規模修繕工事の決議などで定期総会だけでは時間が足りない場合などに開催します。
理事会
管理組合では総会が最高意思決定機関ですが、
実際に管理組合としての方針を考えたり、具体的に問題を解決していくのは総会で選任された複数の「理事」で構成される「理事会」になります。
総会は年1回しか開催されないので、あらかじめ管理組合員に通知された議案についてしか決議することができません。
その総会議案を作成するのがこの「理事会」になります。
共用部分・専有部分
マンションは区分所有者が共有している財産である「共用部分」と、
各所有者の固有財産である「専有部分」とに分かれます。
管理組合は主に「共用部分」の維持管理を行っていきます。
共用部分
「共用部分」とは建物の階段・廊下・エレベーター・エントランスといった入居している人が共通で利用する設備やマンション自体の給排水や電気・ガス配管などの設備、駐車場・ゴミ置場などの附属施設、マンションの敷地など、専有部分以外を指します。
専有部分
それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分のことを「専有部分」といいます。
マンション全体のうち何階の何号室というように区切られた室内とその室内のキッチンや給湯設備などの設備、壁紙、天井、床などの内装部分、電気、電話の配線などです。
簡単にいえば、部屋の内側が 「専有部分」 、外側が「共用部分」ということになります。
※専有部分に関しては、その部屋の所有者が自己の責任と負担で管理をしなければなりませんが、共用部や敷地については、区分所有者全員の共有財産なので、区分所有者全員が協力して管理しなければならないのです。
管理規約・使用細則
管理規約
マンションは区分所有者全員の共有財産です。
区分所有者全員が一定のルールに従って協力し、管理していくために
各マンションには「管理規約」が設けられています。
マンションの憲法ともいえるもので、この「管理規約」に則って管理組合の運営がされているのです。
使用細則
管理規約がマンションの基本的な管理のルールを定めたものであるのに対し、マンションの日常生活における注意事項や、共用部分・専有部分の使いかたについての、より詳しいルールを定めたものを「使用細則」といいます。
管理規約と使用細則は一体として機能するものです。
※使用細則が充実しているマンションは、基本的に管理が行き届いた良いマンションと言えるでしょう。
管理費・修繕積立金
分譲マンションを購入し、管理組合の組合員となった所有者は、管理組合の活動を支えるために管理費や修繕積立金を負担することになっています。
管理費・修繕積立金それぞれ使用目的が違います。
管理費
管理費は、マンションの日常管理に使われるものです。
廊下やエレベーター、エントランスなどの電気代等共用部分の水道光熱費や、設備の保守・メンテナンス費、管理組合の活動資金などが管理費から支払われることになります。
修繕積立金
修繕積立金は、いざというときのためのマンションの貯金のようなものです。
長期修繕計画による修繕工事や、共用部分のバリヤフリー化等の大規模な修繕・改修工事、建物の躯体調査などに備えて積立てられます。また計画されている支出以外に、災害などの不測の事態で必要となる修繕や、敷地や共用部分の変更、その他共用部分の管理に関して区分所有者の利益のために必要な管理等にも使われます。
管理組合の質が物件価値を左右する
マンションを購入したい方は、議事録などの開示を要求することが出来ますので管理組合がきちんと活動しているかどうかは、外部からでも判断できます。
物件の内見をすることでもある程度は判別がつきます。共有部分の清掃や修繕が行き届いており、ごみの管理などもきちんと行われているようであれば、管理が行き届いた物件といえるでしょう。
管理組合が機能していないければ、管理が不行き届きになり、結果的にマンションの価値が下がる事につながります。
まとめ
管理組合の基礎知識について書かせていただきました。
管理組合がきちんと機能していれば、共有部分のメンテナンスも行き届き、物件自体の価値を保つことができるといわれています。マンションを購入する際には、立地や価格だけではなく、実際の住環境に影響を及ぼす管理組合にもしっかりと注目しておきましょう。
