不動産を売買する際は売買代金だけでなく様々な費用が発生します。
その中で必ず目にする「手付金」というお金。
みなさんはその意味を正しく理解していますか？
この記事では不動産取引における「手付金」についてまとめてみました。
そもそも手付金ってなに？
手付金は不動産売買の契約において、買主から売主へと支払われるお金です。
買主が「その物件を買います」という契約成立の証拠としての役割があり、
買主・売主がお互いに契約を勝手に解除しないようにする保証金としての役割もあります。
手付金は売買代金の一部ではありません
本来、手付金は売買代金の支払いの際にいったん手付金を買主へ返還するお金です。
手付金を支払っても、売買代金の一部が支払われたことにはなりません。
契約書に「手付金は、残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する」と記載するのが一般的となっていますが、それはあくまで手続きを簡略化するためのものです。
手付金と申込証拠金の違い
注意したいのが、申込証拠金との違いです。
申込証拠金は購入したい物件が決まったとき、
購入の意思表示として支払う性質のものです。
金額は物件によりますが、5～10万円が一般的です。
手付金との違いは、「売買契約が成立しているかしていないか」です。
申込証拠金はあくまで購入の意思表示として支払うものであり、
売買契約はまだ成立していない段階ですので、
たとえ契約をキャンセルした場合でも全額返還されるのが一般的です。
これに対して、手付金は契約が成立した後で支払うものです。
契約をキャンセルする場合は、後で詳しくご説明しますが、
手付金を放棄しなければならなかったり、
手付金を倍額支払わなければならなかったりなどの条件が必要になります。
トラブルになるにケースも・・・
申込証拠金は基本的に返還されるお金になりますが、
不動産会社によっては申込証拠金の返還に応じてくれないなどの
トラブルに発展するケースもありますので、
申込証拠金を払うときは預り証を発行してもらい、
もしキャンセルした場合の申込証拠金の取り扱いについて
（※全額返還されるのか、キャンセルはいつまで可能か、など）
書面でも必ず確認するようにしましょう。
手付金の種類
手付金には以下の種類があります。
- 証約手付
- 解約手付
- 違約手付
それぞれについて説明していきましょう。
証約手付
手付金を支払う意味は上記でお話ししましたが、
すべての手付に共通していえることは「契約をした証拠」という点です。
この意味での手付金を「証約手付」といいます。
不動産取引に限らず単に契約が成立したことを証明するための証拠として支払う手付です。
そのため支払われる手付金額も少額のケースが多く、
不動産取引においても証約手付として支払われることはほとんどないでしょう。
なぜなら実際には単に契約の証拠としてだけではなく、
それ以上の意味が手付金に持たされることになるからです。
その主なものが以下で説明する「解約手付け」と「違約手付け」になります。
解約手付
買主と売主のどちらかが契約を一方的に解除することができる性質をもつ手付です。
相手方が履行に着手するまでの間であれば、以下の条件を満たすことで一方的に売買契約を解除することができます。
・買主側から契約解除する場合
買主は支払った手付金を放棄する。
・売主側から契約解除する場合
売主は支払われた手付金を倍にして返還する。
「契約の履行に着手」とは？
履行の着手には明確な線引きはされていません。
過去の最高裁の判例によると
「客観的に外部から認識しうるような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」
と解釈されています。具体例をあげると、
・売主側の履行の着手の例
- リフォームの発注や建築工事に着手したりしたとき
- 売買物件の一部を引き渡したとき
- 売買物件の引き渡し・所有権移転登記が完了したとき
・買主側の履行の着手の例
- 引越し業者との契約など、新居入居を前提とした契約行為
- 買主が代金の用意をして、売主に物の引き渡しをするように催告したとき
- 残代金の支払ったとき
などが挙げられます。
物の引き渡しや代金の支払いの「準備」をしただけでは「履行の着手」には該当しないとされています。
例) 住宅ローンの「申し込み」
なお「自分が履行の着手をしたが、相手方は履行の着手をしていない」のであれば、自分から手付による契約解除を行なうことはできます。
違約手付
債務不履行（※売買代金を支払わない、物件を引き渡さないなど）によって
相手方に損害を与えた場合の罰としての性質をもつ手付です。
・買主側に債務不履行があった場合
買主は支払った手付金が没収される。
・売主側に債務不履行があった場合
売主は支払われた手付金を倍にして買主に支払う。
解約手付と違約手付の違い
「違約手付」は違約罰（契約に違反した罰）としての性質をもつ手付です。
売買契約で買主から売主に手付が交付された場合、
買主に債務不履行があったときに売主がこれを違約罰として没収できるという意味が込められています。
違約罰は「損害賠償額の予定」としてあらかじめ契約の中で損害賠償の額を決めておこうとするものです。違約罰の内容によっては、債務不履行があった場合には違約罰として手付金を没収しながら、さらに別で損害賠償をとることを認めるとすることが可能です。
対して「解約手付」は債務不履行が発生する前に働きます。
（※相手方が履行に着手すると契約解除できなくなるため）
契約解除の権利をキープしつつ、契約解除の際に手付相当額を相手方に支払うという意味があります。
例えば買主が
「別の家を買うことにしたから、契約はなかったことにしてほしい。」
といった場合、
解約手付であれば手付金を放棄することで契約は解除されるので、
売主は手付金を没収する以外のことは何もできません。
しかし違約手付であれば、
買主は一方的に契約を解除できる権利を持っているわけではないので、
たとえ手付けを放棄したとしても債務不履行責任が発生しますので、
売主は買主に契約の履行（代金の全額支払い）を求めることができます。
原則として手付は解約手付とみなされます
民法では手付は特段の合意がなければ原則として解約手付であるとしています。
また宅地建物取引業法では売主が宅地建物取引業者だった場合は、
受け取った手付金は解約手付としなければならないとされています。
手付金の金額
手付金の額は少なすぎれば簡単に契約を解除することができてしまうし、
かといって大きすぎれば、逆に契約解除ができなくなってしまうので、
手付金を支払う本来の意味というものがなくなってしまいます。
ですので、一般的に手付金の金額は、
購入する不動産の代金の10％程度がバランスがよいとされています。
手付金の減額を買主から交渉されることもありますが、
上述のように簡単に契約を解除されてしまう可能性があるので、
安易に減額には応じないようにしましょう。
なお宅地建物取引業法では売主が宅地建物取引業者であった場合、
手付金は売買代金の20%が上限と決められています。
まとめ
手付金について説明しました。
不動産を取引する際は何かと手間暇がかかります。
相手方に安易に契約を解除されないよう、手付金についてもしっかりと知識をつけ、
手付金額や解除可能な期日などは慎重に決めるようにしましょう。
