投資する上で「レバレッジ」という言葉をよく目にすると思います。
不動産投資においても「レバレッジ」が持つ意味はとても重要です。
今回は不動産投資においてのレバレッジについて書きたいと思います。
不動産投資だけではなく借入金を用いたあらゆる投資の基本知識ですので、
しっかりと覚えておくようにしましょう。
レバレッジ効果とは？
「レバレッジ効果」とは「てこの原理」のことです。
「てこの原理」とは、小さな力で大きな力を生みだすことです。
身近なものでは、栓抜きや缶のプルトップなどが
「てこの原理」を利用していますね。
投資という視点でみると、
「少ない資金で大きな投資効果を上げる」
ということになります。
不動産投資におけるレバレッジ効果とは？
不動産投資においてのレバレッジ効果は「融資」を使うことに他なりません。
自己資金だけでは到底買うことができない物件を
銀行から融資を受け購入することで、
見た目の利回り以上の収益を得ることができるようになります。
レバレッジ効果の具体例
ではここでレバレッジをかけた例とかけなかった例を比較してみましょう。
レバレッジをかけなかった場合
レバレッジをかけないということはすべて現金で不動産を購入することになります。
例えば、
自己資金が1,000万円の場合は購入できる不動産は1,000万円です。
（通常、不動産の購入には初期費用がかかりますが、ここでは無視します。）
この不動産の利回りを10%だとすると、
年間利益 = 1,000万円 × 10％ = 100万円
利益は100万円です。
自己資金に対する利回りは
当然10％（100万円 ÷ 1,000万円）ということになります。
※実際には経費や税金もかかるので手取額はこれよりも減少します。
レバレッジをかけた場合
次にレバレッジをかけた場合です。
自己資金はかけなかった場合と同じく1,000万円とします。
利回りも同じく10%とします。
ここでレバレッジをかけ、銀行から1,000万円を借り入れして、
2,000万円の物件を購入します。
年間の借り入れ金利は4%とします。
年間利益は単純に、
年間利益 = 2,000万円 × 10% = 200万円
200万円です。
ただし、お金を借りているので
金利として年間40万円（1000万円 × 4%）を銀行に支払わなければなりません。
つまり自己資金に対する年間利益は、
200万円 – 40万円 = 160万円
になり、
自己資金に対する利回りは、
160万円 ÷ 2,000万円 = 8%
になります。
銀行への返済があるものの、それを差し引いても
レバレッジをかけない場合より利益が増えました。
このように、
同じ1,000万円の自己資金でありながら、
生み出される利益は異なり（100万円 → 160万円）、
よりいっそう自己資金を有効に活用できたことがわかると思います。
融資完済後は、さらに差が拡大することになります。
レバレッジ効果の注意点
以上のように、レバレッジはかければかけるほど
利益が増えて良いことしかないように思えますが、
実は落とし穴があります。
レバレッジの効果はプラスの力だけでなく、
損失が発生した場合にも、同じように作用してしまうのです。
「逆レバレッジ」とも呼ばれています。
逆レバレッジの例
「逆レバレッジ」は、
投資利回りの低下や金利の上昇により、
投資利回りが借入金利を下回った場合に起こります。
逆レバレッジの例を見てみましょう。
自己資金：1,000万円
借入金 ：1,000万円
購入価格：2,000万円
借り入れ金利：4%
利回り：6%
※利回りが6%から3%に落ちてしまった場合
年間利益 = 2,000万円 × 3% – 1,000万円 × 4% = 20万円
自己資金に対する利回りは
20万円 ÷ 1,000万円 = 2%
になり、実際の利回り3%を下回ってしまいます。
※借入金の金利が4％から7％に上昇した場合（利回りは6%のまま）
2,000万円 × 6% – 1,000 万円 × 7％ = 50万円
自己資金に対する利回りは
50万円÷1,000万円 = 5%
になり、実際の利回り6％を下回ってしまいます。
このようにどちらも借入を行わず、自己資金1,000万円をそのまま投資した方が収益性の高い不動
産投資が行えたことがわかります。
逆レバレッジへの対応
レバレッジ効果を活用して不動産投資を行う場合には、
物件の収益性だけでなく、将来的な金利の動向や借入金額に注意する必要があります。
ポイントとなるのは、キャッシュ（現金）の残高です。
不動産投資がうまくいかなくなった場合、
自己資金から損失を穴埋めする必要が出てきます。
レバレッジを多くかけているほど、損失額は多額になる可能性がありますので、
一定額のキャッシュを常に保有しておくことが重要です。
まとめ
「レバレッジ」についてご紹介しました。
レバレッジはプラスに使うことができれば、
頼もしい道具ですが、扱い方を間違えればとても危険な道具にもなります。
キャッシュの残高に常に気を配り、正しくレバレッジを扱えるようになりましょう。
